Введение …………………………………………………………………. 3
Введение
Обесценивание
машин и оборудования, вызванное
функциональным износом, является следствием
появления новых технологий. В отличие
от физического износа, имеющего абсолютный
характер, функциональный износ является
относительным. Это связано с тем, что
функциональный износ оцениваемых машин
и оборудования рассматривается по отношению
к аналогам, т.е. зависит от базы сравнения.
Функциональный износ приводит к снятию
с производства и вытеснению с рынка продаж
целых поколений машин и оборудования.
Он может возникать уже на стадии разработки
новой техники и технологий, приводя к
их устареванию еще до запуска в производство.
На ускорение функционального износа,
т.е. частоту смены поколений машин и технологий,
сильно влияет научно-технический прогресс.
Для уменьшения потерь, связанных с функциональным
износом от недоамортизации действующих
машин и оборудования, ужесточают нормы
амортизации, вводят механизмы ускоренной
амортизации, снижают цены на старые машины
и оборудование для удержания их на рынке
и, в конечном счете, снимают их с производства.
Уменьшить
потери от функционального износа можно
также модернизацией действующих
машин и оборудования с целью
улучшения их технико-экономических
показателей. Пределы модернизации
определяются техническими возможностями,
а также разностью стоимостей нового и
модернизированного старого оборудования.
Применительно
к вопросам оценки обычно рассматривают
две стороны возможного отличия
нового объекта от старого. Исходя из
статей затрат, изменение структуры
которых приводит к износу машин и оборудования,
различают следующие группы функционального
износа:
-
износ, обусловленный избытком капитальных
затрат
-
износ, обусловленный избытком производственных
затрат
Функциональный
износ, обусловленный избытком капитальных
затрат
1.Виды
функционального износа
Функциональный
износ (устаревание), обусловленный
избытком капитальных затрат, представляет
собой результат технологических
изменений, появления новых материалов
и (или) невозможности оптимально использовать
машины и оборудование из-за таких факторов,
как неэффективное размещение и компоновка,
излишек производственных мощностей по
сравнению с требованиями современного
производства, несбалансированность производственного
процесса. Часто этот вид функционального
износа называют технологическим устареванием.
Широко
распространенным случаем технологического
устаревания является наличие избыточной
производительности данного оборудования
по сравнению с остальным оборудованием,
включенным в общую технологическую
цепочку, т.е. рассматриваемое оборудование
недоиспользуется.
Различают
следующие виды функционального
износа:
2
.
Неисправимый
функциональный износ
Неисправимый
функциональный износ вызывается:
3.
Исправимый
функциональный износ
К исправимому
функциональному износу относят
потерю стоимости в результате несоответствия
конструкции, материалов, стандартов,
качества дизайна современным требованиям.
Исправимым функциональным износом
считается износ, устранение которого
приносит поток дохода, превышающий в
настоящих ценах затраты на его исправление.
Он вызывается:
-
недостатками, требующими дополнения
(отсутствием необходимых элементов);
-
недостатками, требующими замены (модернизации)
отдельных элементов на элементы
с другими техническими характеристиками,
которая позволяет повысить потребительские
свойства рассматриваемого объекта в
целом.
Примером
недостатка, требующего замены отдельных
элементов рас-сматриваемой линии является
установка электродвигателя с большей
номи-нальною частотой вращения или редуктора
с меньшим передаточным числом. Данная
замена (модернизация) позволяет увеличивать
скорость движения ленты, а, следовательно,
и производительность всей технологической
линии. Это, в свою очередь, принесет дополнительный
денежный поток.
4. Пример расчета функционального устранимого износа
Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя
5.
Определение обесценивания,
вызванного неустранимым
функциональным износом
Неустранимый
функциональный износ
обычно вызывается
устаревшими объемно-планировочными и(или)
конструктивными характеристиками оцениваемых
зданий относительно современных стандартов
строительства. Прежде всего экономическая
нецелесообразность проведения затрат
на устранение этих недостатков позволяет
судить о признаке именно неустранимого
функционального износа. Кроме того, необходим
учет сложившихся на дату оценки рыночных
условий для адекватного архитектурного
соответствия здания своему назначению.
При
этом в зависимости от конкретной
ситуации стоимость неустранимого функционального
износа может определяться двумя способами:
как капитализированная потеря в арендной
плате или капитализацией избыточных
эксплуатационных затрат, необходимых
для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных
показателей (величины арендных ставок,
ставки капитализации и др.) используют
скорректированные данные по сопоставимым
аналогам. При этом отобранные аналоги
не должны иметь признаков выявленного
у объекта оценки неустранимого функционального
износа. Кроме того, общий доход, приносимый
имущественным комплексом (зданием и землей)
в целом и выражающийся в арендной плате,
необходимо соответственно разделить
на две составляющие. Для выделения части
дохода, приходящегося на здание, можно
использовать метод инвестиционного остатка
для здания или метод анализа соотношения
стоимости земельного участка и общей
цены продажи имущественного комплекса.
В приводимом ниже примере указанная процедура
считается выполненной в процессе предварительных
расчетов.
Определение
обесценивания, вызванного неустранимым
функциональным износом по причине
устаревшего объемно- планировочного
решения, методом капитализации
потерь в арендной плате представлено
в табл. 10.
Заключение
Недвижимость
- это наиболее фундаментальный, основательный
товар из всех существующих, его
нельзя похитить, потерять или сломать.
Другое дело, что можно лишиться
собственного недвижимого имущества
против своего желания. Недвижимость является
одним из немногих товаров, стоимость
которых может возрастать с течением времени.
Очень важной особенностью недвижимости
является необходимость постоянного управления
ею.
Износ
характеризуется уменьшением полезности
объекта недвижимости, его потребительской
привлекательности с точки зрения потенциального
инвестора и выражается в снижении стоимости
под воздействием различных факторов
со временем.
Список использованной литературы
1. Об
оценочной деятельности в Российской
федерации: Федер.Закон РФ от 29
июля 1998 г, № 135-ФЗ.
2. Федеральные
стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2,ФСО
№3): Приказ №256, №255, № 254 Минэкономразвития
от 27 июля 2007 г.
3. Булычева
Г.В. Практические аспекты применения
доходного подхода к оценке российских
предприятий: Учебн. пособие. - М Институт
профессиональной оценки, 1999.
4. Валдайцев
С.В. Оценка бизнеса и управление
стоимостью предприятия: учеб. пособие.М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегори
А. Стратегическая оценка компаний.
М.: Квинто-Консалтинг. 2003.
и т.д.................
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента физический износ , функциональный износ и внешний износ.
Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, делится на устранимый и неустранимый. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом . Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один или более могут иметь большую важность в конкретном задании. Например, метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа , функционального устаревания и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей дома, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности , где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода.
Функциональный износ (функциональное устаревание - моральный износ) объекта заключается в том, что он перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Он проявляется в устаревшей архитектуре удобствах планировки, объемах, инженерном обеспечении (лифты кондиционирование воздуха) и т. п.
Производится расчет всех видов износа физический , функциональный, внешний.
Функциональный износ несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов. Дефект может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на её установку на новом объекте.
Излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.
ПРИМЕР. Владелец дома затратил на устройство сауны в доме 15 000 долл. При проведении оценки выяснилось, что наличие сауны добавило к суммарной стоимости 8000 долл. Следовательно, убыток в 7000 долл. нужно связать с функциональным износом, вызванным излишними потребительскими качествами.
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ , либо для расчета только одного вида износа.
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения . Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости , получают полную восстановительную стоимость . Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа . Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.
Редко приобретаемые товары - такие как автомобили, тостеры и промышленное оборудование - обычно требуют периодической замены, необходимость которой диктуется либо материальным, либо моральным износом товара, изменением моды, внешнего вида и функциональных качеств товара . При прогнозировании сбыта для товаров этой категории необходимо проводить отдельную оценку объема первичных и замещающих продаж (рис. 11.3, б).
Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки . В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки , его функциональное назначение. Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки . Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра. Выявляются дефекты и повреждения строительных конструкций, которые не должны иметь место с точки зрения нормальной эксплуатации объекта. По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа.
Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости здания по причине износа (физического, функционального, внешнего) пропорциональны его возрасту.
К устранимому функциональному износу относят потери стоимости объекта в результате несоответствия проекта, материалов, качества дизайна современным требованиям. Величина этого износа определяется стоимостью его устранения. Данный вид износа делят на три разновидности
Неустранимый функциональный износ здания вызывается теми же причинами, что и устранимый. Обычно он определяется как чистая потеря дохода, соответствующая недостающему элементу, капитализированная по норме капитализации для здания, минус стоимость этого элемента, если бы он был включен в стоимость нового строительства.
Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки . При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом
Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами общим упадком района, неудачным местоположением и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах . Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.
Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных производительных аналогов.
Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели
При методе разбиения общий износ подразделяется на физический, функциональный и
При чрезмерной продолжительности инвестиционного цикла (он состоит из следующих этапов подготовки капитальных вложений , включая проектирование строительства и освоения вводимого объекта) нередки случаи, когда к моменту ввода в
Общие понятия и терминология
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанному с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Классификация износа объектов недвижимости
Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:
Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуата-ционных качеств объекта под воздействием природно-климати-ческих факторов, а также жизнедеятельности человека.
Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
нормативный (для жилых зданий);
стоимостной;
метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле:
Fф =
,
где Fф - физический износ здания, (%);
Fi - физический износ i -гo конструктивного элемента (%);
Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i -гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.
Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
невозможность измерения функционального и внешнего износа;
субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
Стоимостной метод определения физического износа
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни
Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:
И(%)=(ЭВ/ФЖ)(100 – (ЭВ/ОВ+ОСФЖ))/100, (1)
где И(%) - износ в процентах;
ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ - типичный срок физической жизни;
ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.
При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:
И(%) = (ХВ/ФЖ)/100 , (2)
где И(%) - износ в процентах;
ФЖ - типичный срок физической жизни.
Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О= ВС *(И/100),
где И - износ в процентах;
ВС - восстановительная стоимость.
Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т.д.).
Устранимый физический износ короткоживущих элементов
Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.
Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни
Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
Функциональный износ
Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани-ровочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней исходя из своего определения заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.
Устранимый функциональный износ
Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов,
недостатками, требующими замены или модернизации элементов,
сверхулучшениями.
К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
Неустранимый функциональный износ
Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего, экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, так и капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи рованные данные по сопоставимым аналогам При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.
Внешний (экономический) износ
Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
капитализации потерь в арендной плате;
сравнительных продаж (парных продаж);
срока экономической жизни.
Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.
Д. В. Виноградов
Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа:
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
Пример 34. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:
1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера):
2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру):
3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:
Неисправимый функциональный износ вызывается:
Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.
Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства , но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).
Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д. - связанные с наличием «сверхулучшения».
Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:
1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае – системы пожаротушения)
2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае – большую высоту этажа):
Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.
1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:
2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:
3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:
Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом
Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка – 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.
1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
Наличие функционального устаревания свидетельствует о том, что объект не соответствует духу времени, устарел, а его элементы обладают функциональными недостатками. Но при этом специфическим свойством функционального устаревания по сравнению с физическим износом является его наличие иногда даже у абсолютно новых объектов, рыночная стоимость которых может быть ниже, чем восстановительная, хотя физически объект может быть не изношен. Функциональное устаревание является фактором, влияющим на эффективность инвестиционных проектов по развитию недвижимости, и его определение является проблемой как оценки, так и других областей экономического анализа.
Явным образом функциональное устаревание определяется в процедуре оценки на основе затратного подхода, однако он отражается на доходности объекта и его полезности и в неявном виде учитывается как в доходном, так и в сравнительном подходе.
Функциональное устаревание объекта по экономическому смыслу занимает промежуточное положение между физическим износом и внешним устареванием. Поскольку этот вид устаревания вызывается недостатками проекта, технологий строительства, применяемых материалов, так же как и физический износ, его можно отнести к факторам стоимости, воздействующим непосредственно на объект оценки. В то же время он отражает недостатки и избыточность характеристик объекта по сравнению со стандартами и нормами современного рынка, т.е. является его относительной характеристикой по отношению к рынку (внешней среде).
Функциональное устаревание может быть преодолено либо в случае его устранения (если таковое экономически целесообразно), либо в случае изменения рыночных стандартов и предпочтений потребителя.
Методология оценки функционального устаревания основана на его экономической природе как фактора, воздействующего на величину стоимости, и его методической роли в определении стоимости объекта недвижимости. В зависимости от вида функционального устаревания, доступной рыночной информации и предпочтений оценщика для определения этого вида износа могут применяться различные комбинации методов, дающие его прямую или косвенную оценку. Поэтому Для комплексного рассмотрения проблемы его определения необходимо исследование как специфических методов оценки функционального устаревания, так и общей методологии оценки всех видов износа.
Некоторые из описанных выше методов не могут напрямую быть использованы для оценки функционального устаревания, однако их можно использовать в процедуре косвенной оценки, когда функциональное устаревание оценивается как остаток общей величины износа за вычетом других его составляющих.
Функциональное устаревание, так же как и физический износ, может быть:
- устранимым (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на устранение недостатка);
- неустранимым (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на устранение или оно технически нереализуемо).
Методология определения функционального устаревания определяется видом функционального устаревания, его устранимостью или неустранимостью.
Устранимое функциональное устаревание измеряется стоимостью его устранения и вызывается:
- недостатками, требующими добавления элемента (отсутствие элемента);
- недостатками, требующими замены или модернизации элемента (наличием устаревших элемента);
наличием избыточных элементов («сверхулучшений», «сверхдостаточности» («Сверхдостаточность» в здании (сооружении) означает, что существует какой-либо элемент (конструктивный элемент, система), который требует дополнительных затрат на его содержание, или он значительно дороже среднерыночной стоимости аналогичного элемента. По этой причине рыночная стоимость объекта недвижимости реально в большинстве случаев уменьшается).
Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального устаревания за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - элементы здания и оборудования, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам. Устранимое функциональное устаревание за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» - элементы здания и оборудование, наличие которых не адекватно современным эксплуатационным стандартам. Устранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если изначально определяется стоимость замещения, то при определении устранимого функционального устаревания имеют место некоторые особенности. В зависимости от причины функционального устаревания по-разному будет оцениваться его величина:
а) функциональное устаревание связано с отсутствием элемента:
- если в основе расчета лежит стоимость восстановления, то функциональное устаревание равно разнице стоимостей устройства недостающего элемента в оцениваемом здании и работ по такому элементу в обычном строительном цикле,
- если в основе расчета лежит стоимость замещения, то функциональное устаревание равно затратам на установку отсутствующего элемента в оцениваемом здании;
б) функциональное устаревание связано с наличием устаревших элементов - величина износа равна разнице в затратах на установку современного элемента и восстановительной стоимостью существующего;
в) функциональное устаревание связано со «сверхдостаточностью»:
- если в основе расчета лежит стоимость восстановления, то устранимое функциональное устаревание равно разности стоимости создания элемента и приростом рыночной стоимости объекта, связанным с наличием этого элемента,
- если в основе расчета лежит стоимость замещения, то в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют и нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость устранения «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
Пример 11.8. Определить устранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки его в этом же здании при строительстве - ПО тыс. руб.
Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб. Физический износ существующей электроарматуры -200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры - 100 тыс. руб., стоимость возврата материала - 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры - 210 тыс. руб. В здании имеется складское помещение, и анализ наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время эту площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ - 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада - 80 тыс. руб.
Решение
1. Определим величину функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (кондиционера):
2.
150- 110-40 тыс. руб.
2. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (электроарматуры):
3.
350 — 200 — 10 + 100 + 210 = 450 тыс. руб.
3. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного «сверхулучшениями» (позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
800 — 50 + 80 = 830 тыс. руб.
Таким образом, стоимость устранимого функционального устаревания здания составляет:
40 + 450 + 830 — 1320 тыс. руб.
Неустранимое функциональное устаревание дает снижение стоимости, обусловленное какими-либо недостатками или избытками в конструкции объекта; обычно измеряется понесенной потерей арендной платы, умноженной на мультипликатор валовой месячной арендной платы.
Неустранимое функциональное устаревание за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
Неустранимое функциональное устаревание за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового минус относящийся физический износ минус стоимость добавленного (текущая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием этой позиции).
Неустранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу. В случае применения восстановительной стоимости неустранимое функциональное устаревание за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения» минус их физический износ плюс текущая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д., связанные с наличием «сверхулучшения».
Пример 11.9. Определить неустранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет. При этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий — 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания - 150 тыс. руб.
Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа, равна 172 900 тыс. руб. Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.) в размере 500 тыс. руб.; существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.
Решение
1. Определим величину неустранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием оборудования (в этом случае - системы пожаротушения):
(20:0,1)- 150 — 50 тыс. руб.
2. Определим величину неустранимого функционального устаревания за счет «сверхулучшений» (в данном случае - большую высоту этажа):
(174 900 — 172 900) х (1 — 0,4) + (500: 0,1) г 6200 тыс. руб.
Таким образом, стоимость неустранимого функционального устаревания здания составляет
50 + 6200 = 6250 тыс. руб.
В общем случае вычисление функционального устаревания можно осуществить в пять этапов.
1 этап. Вычисляется стоимость существующего элемента (конструктивного элемента или самого здания/сооружения). Это величина восстановительной стоимости (или стоимости замещения) существующего элемента (конструктивного элемента или здания/сооружения).
Если элемент отсутствует и при этом ему соответствует устранимая форма функционального устаревания, то для этого элемента величина стоимости физического износа равна нулю.
2 этап. Вычисляется любое обесценение, которое уже имеется в этом элементе (конструктивном элементе). В большинстве случаев это обесценение выражается физическим износом существующего элемента (конструктивного элемента).
Если элемент отсутствует, то величина стоимости его физического износа равна нулю.
3 этап. Если функциональное устаревание устранимо, то определяются все затраты, связанные с его устранением, которые могут включать стоимость монтажа (устройства) нового элемента, демонтажа старого элемента и чистой скраиовой (возвратной) стоимости (net salvage value) элемента, материалов, оборудования и т.п.
Независимо от вида функционального устаревания оценщик должен вычислить стоимость устранения функционального устаревания, чтобы определить, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым.
Если функциональное устаревание неустранимо, то тогда следующим действием оценщика является добавление стоимости потери, относящейся к этому функциональному устареванию. Эта стоимость может быть получена путем капитализации величины потери в арендной плате (используется валовый рентный мультипликатор дохода (GRM), который применяют в большинстве случаев для поверочных расчетов при неразвитом рынке, или коэффициент капитализации) или через анализ сравнения имеющихся данных по конкретному сектору рынка идентичных объектов недвижимости.
И снова оценщик должен вычислить стоимость потери вследствие функционального устаревания, определяя при этом, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым.
4 этап. Определяется стоимость элемента (конструктивного элемента или здания (сооружения) в целом), как если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (при новом строительстве) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (стоимость замещения).
5 этап. Суммируются все полученные значения, относящиеся к каждому рассмотренному фактору со своими знаками (плюс или минус).
Эта процедура описывает все возможные этапы работы для вычисления всех видов функционального устаревания. Однако на 3-м этапе оценщик обязательно должен определить, является ли функциональное устаревание устранимым или неустранимым, и в соответствии с этим продолжать процедуру расчета.
Если функциональное устаревание устранимо, то для вычисления стоимости полного функционального устаревания моделируется процедура его устранения.
Если функциональное устаревание неустранимо, то оценка потери в стоимости вследствие функционального устаревания может быть сделана альтернативными методами, указанными при описании 3-го этапа.
Процедура вычисления функционального устаревания может быть представлена в следующей форме:
1 этап Стоимость существующего элемента
(конструктивного элемента или здания
в целом), ден. ед. ХХХ,ХХ
2 этап Физический износ, ден. ед. -ХХХ.ХХ
(устройство, установка) и чистая стоимость возвратных материалов (изделий, оборудования) со знаком минус, ден. ед. +ХХХ,ХХ Или Или Стоимость потери в стоимости объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный мультипликатор дохода), ден. ед. +ХХХ,ХХ
4 этап Стоимость элемента (конструктивного
элемента или здания (сооружения) в целом), как если бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (стоимость замещения) элемента (конструктивного элемента, системы или здания (сооружения) в целом), ден. ед. -ХХХ,ХХ
5 этап Полное функциональное устаревание,
ден. ед. ХХХ,ХХ
Продемонстрируем применение этого алгоритма для определения различных видов функционального устаревания. 1. Устранимое функциональное устаревание.
Пример 11.10. Отсутствие элемента.
Пусть в офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если ее установить, то арендная плата увеличилась бы на 2000 дол. в год. Текущий валовый рентный мультипликатор (GRM) равен 7,0 и был определен на основе изучения и анализа сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости. Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна 12 000 дол., а если бы эту систему установили в период строительства, то затраты были бы равны 10 000 дол.
Решение
1 этап Стоимость существующего элемента, дол. 0,00
2 этап Физический износ, дол. -0,00
3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа
(устройство, установка) и (знак минус) чистая
стоимость возвратных материалов, дол. +12 000
установлен как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бывсем современным требованиям, дол. -10 000
5 этап Функциональное устаревание, дол. 2 000
Такое функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 2000 х 7 — 14 000 дол. больше, чем затраты на устранение функционального устаревания, равные 12 000 дол.
Пример 11.11. Замена элемента.
Пусть в здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5000 дол. Физический износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50%, или 2500 дол. Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1000 дол. Для такого типа зданий (сегмент рынка) коэффициент капитализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электроснабжения в соответствие с современными требованиями составляют 8000 дол. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остающихся элементов от существующей системы электроснабжения, например стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (стоимость возвратных и повторно используемых материалов или иных других). В рассматриваемом случае их стоимость равна нулю.
Решение
1 этап Стоимость существующего элемента, дол. 5 000,00
2 этап Физический износ, дол. -2 500,00
3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа (устройство, установка) и (знак минус) чистая стоимость возвратных материалов (изделий, суборудования), дол. +8000
4 этап Стоимость элемента, как если бы он был
установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям (рассчитывается стоимость замещения элемента (конструктивного элемента, системы) или здания (сооружения) в целом), дол. -0
5 этап Функциональное устаревание, дол. 10 500
Это функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 1000: 0,1 = 10 000 дол. больше, чем затраты на его устранение, равные 8000 дол. В этой ситуации или аналогичной необходимо всегда учитывать любую стоимость, остающуюся в старой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использования элементов, т.е. стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину будет уменьшена.
